전세 사기 걱정 끝! 안심전세 앱 사용법 & 필수 특약 체크리스트

사회 초년생이나 신혼부부에게 전세 보증금은 단순한 돈이 아니라 인생의 전부와도 같습니다. 하지만 연일 들려오는 전세 사기 뉴스는 계약서에 도장을 찍는 손을 떨리게 만들죠.

"내가 계약하려는 이 집, 정말 안전할까?"

 

불안해하지 마세요. 정부가 만든 강력한 방패인 '안심전세 앱'과 전문가들이 입을 모으는 '필수 체크리스트'만 있다면, 여러분의 소중한 자산을 안전하게 지킬 수 있습니다.

 

 

💡 [3줄 요약] 이 글의 핵심 솔루션

1. 안심전세 앱으로 매매 시세와 집주인의 체납 이력을 1차 필터링하세요.
2. 등기부등본의 '을구'를 확인해 근저당권(빚)이 과도하지 않은지 점검하세요.
3. 계약서 작성 시, 전세 대출 거절 시 보증금 반환 특약을 반드시 넣으세요.

---

▷ 목 차

• 내 손 안의 변호사, '안심전세 앱' 핵심 기능
• 계약 전 필수 서류 체크리스트 (등기부등본 보는 법)
• 보증금을 지키는 '마법의 특약' 문구
• 잔금 치르는 날, 절대 잊지 말아야 할 것들

---

1. 내 손 안의 변호사, '안심전세 앱' 핵심 기능

국토교통부와 HUG(주택도시보증공사)가 개발한 '안심전세 앱'은 정보의 비대칭성(집주인만 알고 세입자는 모르는 불평등)을 해결하기 위한 도구입니다. 막연히 공인중개사의 말만 믿기보다, 객관적인 데이터로 위험을 진단해 보세요. 앱이 제공하는 핵심 기능은 아래와 같습니다.

핵심 기능	확인 가능한 내용	기대 효과
시세 조회	해당 주택의 적정 전세가 및 매매가 비교	깡통전세(집값보다 빚+보증금이 비싼 집) 위험 사전 차단
집주인 조회	임대인의 세금 체납 이력, 보증 사고 이력	악성 임대인(상습적으로 돈 떼먹는 집주인) 회피
위험도 진단	주택의 안전 등급을 '주의', '경고'로 표시	초보자도 직관적으로 위험 수준 파악 가능

 

⚠️ 특히 전세가율(매매가 대비 전세 보증금의 비율) 확인은 필수입니다. 전세가율이 80%를 넘어가면 경매 시 보증금을 온전히 돌려받기 어려울 수 있으니 주의해야 합니다.

 

위험성 진단은 꼭 진행하세요!

 

2. 계약 전 필수 서류 체크리스트 (등기부등본 보는 법)

앱으로 1차 검증을 마쳤다면, 이제 공부(공적인 장부)를 통해 법적인 안전장치를 확인할 차례입니다. 아래 체크리스트를 하나씩 지워가며 꼼꼼히 확인하세요.

 

✅ 필수 서류 확인 리스트

• 등기부등본 (표제부): 계약하려는 집주소와 등기상 주소가 정확히 일치하는가?
• 등기부등본 (갑구): 소유자 이름이 내가 만난 집주인(신분증)과 일치하는가?
• 등기부등본 (을구): 근저당권(집을 담보로 빌린 대출금)이 너무 많지 않은가?
• 건축물대장: 불법 증축이나 용도 변경(위반 건축물) 사실이 없는가?

💡 팁: 대출금과 내 보증금을 합친 금액이 집 시세의 70~80%를 넘으면 위험합니다.  

⚠️ 주의: 위반 건축물은 전세자금 대출이나 전세보증보험(보증금 반환을 보장해 주는 보험) 가입이 거절될 수 있습니다.

 

3. 보증금을 지키는 '마법의 특약' 문구

계약서는 한 번 쓰면 되돌릴 수 없습니다. 임차인(세입자)에게 유리한 조건을 특약 사항으로 명시해야 법적 효력을 발휘할 수 있습니다. 아래 문구들을 계약서에 그대로 넣어달라고 요구하세요.

 

📌 반드시 넣어야 할 특약 Best 3

1. 대출 반려 시 해제 조항
   "임차인의 귀책사유 없이 전세자금 대출이 승인되지 않을 경우, 본 계약을 무효로 하고 임대인은 계약금 전액을 즉시 반환한다."
   
   
2. 권리 변동 금지 조항
   "임대인은 잔금 지급일 다음 날까지 해당 주택에 대해 저당권 등 새로운 권리를 설정하지 않는다."
   ※ 세입자의 대항력(집주인이 바뀌어도 내 권리를 주장할 힘)은 전입신고 다음 날 0시부터 생기기 때문입니다.
   
   
3. 세금 체납 확인 조항
   "임대인은 국세 및 지방세 체납 사실이 없음을 확인하며, 체납 사실이 확인될 경우 계약을 해지할 수 있다."

 

4. 잔금 치르는 날, 절대 잊지 말아야 할 것들

드디어 이사 당일입니다. 마지막까지 긴장을 늦춰선 안 됩니다. 잔금을 입금하기 직전에 등기부등본을 다시 한번 떼어보고, 그사이 변동 사항이 없는지 확인하세요.

 

📌 잔금일 행동 지침

1. 집주인 본인 확인
   되도록 집주인과 대면하고 신분증을 대조하세요. 대리인 계약 시 위임장과 인감증명서 확인은 필수입니다.
   
   
2. 전입신고 & 확정일자
   이사 즉시 주민센터를 방문하거나 '정부24' 앱을 통해 전입신고를 하고 확정일자(법원에서 계약 날짜를 확인해 준 도장)를 받으세요. 이것이 있어야 집이 경매로 넘어가도 우선변제권(다른 빚쟁이보다 먼저 내 돈을 돌려받을 권리)이 생깁니다.

 

전세 사기는 운이 나빠서 당하는 것이 아니라, 정보가 부족해서 당하는 경우가 많습니다. 오늘 알려드린 안심전세 앱과 필수 서류/특약만 챙겨도 위험의 90%는 피할 수 있습니다. 여러분의 꼼꼼한 확인이 소중한 보증금을 지키는 가장 강력한 무기입니다.

 

★ 지금 바로 실행하세요 (Action Plan)

1. 스마트폰에 '안심전세 앱'을 다운로드하고, 관심 있는 지역의 시세를 조회해 보세요.
2. 부동산 방문 시, 중개사에게 "특약 사항 넣어주실 수 있죠?"라고 당당하게 먼저 물어보세요.

 

 

청약 당첨 후 자금 조달, '규제'에 따른 시나리오별 완벽 가이드

청약 당첨 후 자금 조달, '규제'에 따른 시나리오별 완벽 가이드

 

 

#전세사기예방 #안심전세앱 #전세가율확인 #깡통전세판별 #전세계약주의사항 #전세특약문구 #등기부등본보는법 #전세보증보험 #사회초년생전세 #확정일자받는법